A második fél évben befulladhat a piac
Lebegtetett otthon
Drágulás, korlátozott kínálat, szigorodó hitelkondíciók, kiszámíthatatlan állami támogatások jellemzik a koronavírus után a szomszédban folyó háborút is megsínylő lakáspiacot.
Hacsak nem kapott az utóbbi egy évben jelentős fizetésemelést, mostanra jó eséllyel kiszorult a hitelpiacról a tipikus, eddig viszonylag jó státuszúnak számító, egyedülálló adós. Ő az, aki tavaly májusban nettó 300 ezer forintot keresett és 20 millió forintos jelzálogkölcsönt vett fel 20 évre, tíz évre rögzített kamattal, 3,34 százalékos thm (teljes hiteldíjmutató) mellett. Havonta 115 ezer forintot törleszt, a jövedelme 38 százalékát. Ha most kellene a bankba mennie ugyanennyi hitelért, a legjobb esetben is 6,61 százalék lenne a thm, a havi jövedelme felét vinné el a törlesztés, amit a legtöbb bank már túl rizikósnak tartana és elutasítana. Ráadásul a futamidő végére 8 millió forinttal többet kellene törlesztenie, mint a tavaly ilyenkor felvett hitelért – veti össze Argyelán József, a Bankmonitor elemzője. Még inkább romlott a pozíciója a havi nettó félmillióból élő átlagos házaspárnak. Ők egy éve 3,03 százalékos thm mellett vehettek fel 30 millió forint hitelt 20 évre, 10 éves fix kamatperiódussal. Havonta 160-170 ezer forint közötti a törlesztésük, a jövedelmük harmada. Most ugyanez 6,5 százalékos thm mellett 220 ezres törlesztést jelentene havonta, változatlan fizetés mellett annak a 44 százalékát. Gyorsuló infláció idején a maradék már egy kétgyerekes családnak sem elegendő a megélhetésre. Sokan mégis kifeszítik magukat. Benedikt Károly, a Duna House szakértője úgy véli, 10-11 százalékos kamatnál lenne az a lélektani határ, ami már sokakat visszarettentene a hitelfelvételtől (különösen, ha az ennél jóval magasabb thm-mel kalkulálnak). Igaz, azzal már gyakran olyannyira megterhelnék a jövedelmüket, hogy beleütköznének a Magyar Nemzeti Bank adósságfékszabályaiba, azaz nem lennének hitelképesek.
Néhány éven belül beteríthetik a napelemes rendszerek az épületek tetejét az EU tagországaiban, amennyiben megvalósul az Európai Bizottság múlt szerdán ismertetett terve. A REPowerEU néven márciusban bejelentett és azóta kidolgozott kezdeményezést az Ukrajna elleni orosz agresszió szülte, célja a zöldenergetikai átállás felgyorsítása, továbbá leválás az orosz fosszilis energiahordozókról, lehetőleg 2027-re. A tagállamok számára részben kötelező, részben javasolt elemeket tartalmazó koncepciót az Európai Parlamentnek és a nemzeti kormányoknak is jóvá kell majd hagyniuk – az elképzelések szerint még idén.
A terv egyik pillére, hogy jelentősen növelik a nap- és a szélenergia használatát, és általában a megújulók részarányát az eddig megcélzott 40-ről 45 százalékra emelnék 2030-ra, ami a jelenleginek több mint a duplája. Felgyorsulna a mostani többéves engedélyezési procedúra is, a napelemfarmoknál és a szélerőműrendszereknél maximum 1 évre csökkenne. Minden új középület tetejét úgy kellene kialakítani, hogy alkalmas legyen napelemek telepítésére, illetve törvény írná elő, hogy néhány éven belül minden új lakóépületre napelemet kell telepíteni. A tagországoknak EU-s és saját forrásból továbbra is támogatniuk kellene a háztetős napelemrendszerek telepítését. Az elképzelés arra is gondot fordít, hogy újraépítse az EU szoláriparát. Az unió a panelek háromnegyedét még mindig Kínából szerzi be, ezért legalább 14 komolyabb beruházást kezdeményez a napelemes rendszerekhez szükséges berendezések gyártására. A forrásokat az unió költségvetéséből, illetve a karbonpiaci bevételekből létrehozott innovációs alapból teremtenék elő.
A REPowerEU második lába az energiafogyasztás gyorsabb csökkentése. Míg a korábbi elképzelések szerint az évtized végére 9 százalékkal csökkenne a fogyasztás 2020-hoz képest, az új terv 13 százalékot irányoz elő. A harmadik, környezetvédők által vitatott pillér a nem orosz gáz beszerzésének növelése. Ezért a tervben szerepel a belső uniós gázvezetékrendszer fejlesztése, amivel az új tengerparti LNG-terminálok is beköthetők lennének a rendszerbe. A terv átmenetileg a szén- és a nukleáris energia növekedésével is számol.
A becslések szerint a REPowerEU 2030-ig mintegy 300 milliárd euró pluszköltséget igényel. A források nagy részét az EU helyreállítási alapjának még fel nem használt eszközei, kisebb részét a szén-dioxid-kibocsátási engedélyek eladásai szolgáltatnák. A tagországoknak arra is módjuk lesz, hogy a kohéziós és a mezőgazdasági alapokból irányítsák át a pénzek legfeljebb 12,5, illetve 7,5 százalékát. ¬ KERESZTES IMRE
Bármilyen rosszul hangzik is mindez a hitelfelvételt fontolgatóknak, legalább tudják, mire számítsanak. A jegybank már többször leszögezte: a következő 1-2 évben emelkedő lesz a kamatpálya, mert ezzel küzd az infláció ellen. Azt viszont pillanatnyilag senki sem jósolhatja meg biztonsággal, meddig tart az áremelkedés a lakáspiacon. Az MNB friss lakáspiaci elemzése döbbenetes adatot közöl: már országos átlagban is 18 százalékkal túlértékeltek a lakások, legalábbis a gazdaság teljesítményéhez, az emberek jövedelmi pozíciójához képest. Ez eddig csak Budapestre volt jellemző, ott viszont „csak” 15 százalékos. A fővárosban az új lakások négyzetméterenkénti átlagára közelít a másfél millió forinthoz, helyenként pedig átlépte a kettőt is, de a használtaké is 800-900 ezer forint körül jár. A lakások drágulása nyolc éve tart. Tavaly kiugró volt a dinamika, a kedvelt vidéki városokban az utolsó negyedévben 25 százalékkal nőttek az árak az előző éviekhez képest, de a menő agglomerációs övezetekben akár 40-nel is, miközben az országos átlag 21 százalék volt. A községek 22 százalékkal hasítottak, amit a falusi csok lökött meg. Sokatmondó adat, hogy ma országszerte az eladó lakásoknak mindössze a 16 százaléka vehető meg 25 millió forintnál kevesebből. Az áremelkedés lendülete 2022 első negyedében sem tört meg: „a múlt héten néztünk egy három hálószobás, százmilliós új házat Érden, ma már 110 millióba kerül” – panaszolja egy kismama.
Az eladó lakásoknak mindössze a 16 százaléka vehető meg 25 millió forintnál kevesebből
Az orosz–ukrán háború okozta gazdasági válság, az építési-felújítási költségek elszállása, a hitelkörnyezet keményedése a fizetőképes kereslet megtorpanását, sőt visszaesését s ezért akár árcsökkenést is hozhatna. De egyelőre nem hoz. A fő kérdés, hogy a kormány – amelynek muszáj lesz visszafognia a költségvetés kiadásait – meghosszabbítja-e az idén lejáró kedvezményeket: a falusi csok mellett a felújítási támogatást, a babaváró kölcsönt vagy az új lakások kedvezményes áfáját. Arról sincs hír, bővíti-e tovább az MNB a már 300 milliárdos keretűre emelt, olcsó zöldhitelt a kellően energiahatékony új lakásokra, miközben júliustól már nem lehet olyat átadni, amelyik nem felel meg az uniós szabványnak.
A piacbefolyásoló eszközökről amúgy a jegybankosok is kimondták, hogy hozzájárultak az áremelkedéshez, s még most is a vásárlásaik felgyorsítása felé nyomják az embereket mindaddig, amíg igénybe tudják venni azokat. Csakhogy akár új, akár használt lakás vásárlásában gondolkodik valaki, beleütközik a korlátozott kínálatba, ami szintén magasan tartja az árakat. Új lakásból tavaly 20 ezret adtak át, ami 30 százalékos visszaesés 2020-hoz képest, s ez az idén sem lesz több, igaz – a bizonytalan áfaszabályozás miatt –, tempósan nő a benyújtott engedélykérelmek száma. Használt lakásból is szűkül a kínálat, ha ugyanis nincs elegendő új, vagy azok túl drágák, az emberek megtartják a régit. A Duna House elemzése szerint talán a legrosszabb helyzetben az első lakásra vágyók vannak: tavaly a vevők 26 százaléka volt ilyen, idén eddig csak a 18 százaléka.
A második fél évben befulladhat a piac
Az egymásnak is ellentmondó folyamatok miatt csökkenhetnek a lakáspiaci adásvételek, amelyekből évi 150 ezer darab körül szokott lenni (2006-ban volt a legtöbb, 225 ezer). Az MNB becslése szerint tavaly kiugróan magas, közel 170 ezer tranzakció történt, idén 160 ezer várható. Figyelmeztető jel, hogy a Duna House által áprilisban számolt nem egészen 12 ezer tranzakció az egy évvel korábbihoz képest 12, márciushoz képest pedig 18 százalékos visszaesés. Balogh László, az ingatlan.com vezető elemzője is arra számít, hogy fejnehéz lesz az idei év, főleg ha a támogatások kifutnak. Szerinte az idénre várható forgalom java részét az első negyedév hozta, míg a második fél évben befulladhat a piac. Ugyanez történne – folytatja –, ha a kormány döntene ugyan a támogatások meghosszabbításáról, de azok hatályba léptetését lebegtetné. Ha viszont folytonosak maradnának, az kiszámíthatóvá tenné a feltételeket.
Erre egyébként szakértők látnak esélyt: Nagy Márton korábbi jegybanki alelnök, az új kormány gazdaságfejlesztésért felelős minisztere parlamenti meghallgatásán a családtámogatások bővítését ígérte, „akár a lakáspolitikában is”. Más kérdés, hogy a pénzügyi lehetőségek mit engednek meg. Ágazati szereplők attól tartanak, egy újabb megtorpanás a keresletben a 2008-as válságot követő időszakot idézné, amikor az építőipari kapacitások leépülése miatt évekig szinte stagnált a lakásépítés. Ennek szintje egyébként rendkívül alacsony, európai összehasonlításban is. A lakásállomány megújulási rátája még a szuper 2020-as esztendőben is mindössze 0,63 százalék volt, vagyis a teljes állományhoz képest ennyi új épült. Varga Dénes közgazdász szerint évi 40 ezer új lakást kellene felhúzni – ami 1990 óta csak 2004-ben és 2005-ben sikerült –, de erre a következő öt esztendőben sem lát esélyt